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南青山の新築で利回り6％以上。SOHO仕様、屋上の有効活用で相場の2割増、完成前契約|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社
オーナーが購入したのは一等地、南青山立地ながら、やや奥まった土地。しかも、住宅しか建たない土地である。住宅で貸す場合の相場は新築で坪単価1万8000円。それ以外では1万6000円程度というエリアだが、土地代、建設費を考えると、それでは利回りが低い。
オーナーに相談された「コンセプトのある賃貸物件を専門にコンサルタントを行う合同会社コンセプトエール」の久保田大介氏が出した答えはSOHO利用。
しかも、SOHOとしての使い勝手を徹底的に追及した設計などで建物全体の完成前に相場を上回る賃料で契約に至ったという。
住宅で坪2万円越えは無理、だとしたらオフィスだが……
冒頭で説明したように南青山は新築でも住宅の坪単価は1万8000円というエリアである。その他のエリアと比べると十分に高額な場所だが、土地代、建設費を考えると、その額では収支がいまひとつ。
「近くに立地する大手デベロッパーが手がける新築で1万9000円ですから、住宅で2万円オーバーを狙うのは無理。オフィスならば2万円以上、条件が良ければ2万3000〜4000円の地域ですが、用途地域の関係でオフィスにはできない。そこで考えたのがSOHOという、働く、住むを兼ねた空間を作ることでした。実際、周辺を調べてみると、SOHO可として貸している物件も多い。ただ、住宅として作って、その後にSOHO可にしている物件ばかりで、最初からSOHOとしての使い勝手を追求した物件はありません。そこで、徹底してSOHOとしての利用しやすさを考え、それを差別化の材料とすることにしました」。
誕生したのは地上3階、地下1階にメゾネットの2DK・4戸、フラットな1K・2戸、計6戸からなる物件。専有面積は約38?から約43?。メゾネットを中心にしたのは住戸内でワークスペースとプライベートスペースが明確に分けられるようにするためだ。
生活感を出さない水回りの配置
加えて水回りは最少のコンパクトなタイプを採用、ワークスペースをできるだけ広く取るようにした。キッチンには1口のIHを利用、洗面とほぼ同じくらいのサイズしかないほどだ。浴室は設けず、シャワーブースとした。
来客時のことを考えると生活感が室内に出るのは困る。そこでトイレは洗面所の奥、あるいはキッチンの奥など、できるだけ音が聞こえない場所に配した。キッチンの奥ならトイレに行ったのか、コーヒーを取りに行ったのか、分からない。
また、水回り全ては引き戸で室内から内部が見えないように仕切られており、ぱっと見ると、何もないワンルームのようにも思える形になっている。
さらに1階に面した住戸の床は土足でも傷がつきにくいフロアタイルを利用。土間も作らず、オフィスなどとして人が出入りしやすいようになっている。1階に入口のある住戸は地下がプライベートスペースとなっており、階段を下り切った辺りで靴を脱ぐ想定だ。
水回り以外で工夫したのが照明、収納。照明は天井にライティングレールを多用し、好きな場所に照明を当てられるようにした。入居した人が自由に位置を変えられるのである。収納は作らず、コンクリート打ちっぱなしの壁の随所にPコンを設けた。それを利用して好きに棚などを設置できる仕組みである。
女性専用トイレは階段下に
さらに共用部にも工夫がある。まずはトイレ。小さなオフィスではトイレは男女共用ということが少なくないが、これは女性には嫌われる。そこで共用階段の下部を利用、女性専用の共用トイレを設置した。これなら音が聞こえず、社員はもちろん、ゲストの女性にも安心して使ってもらえる。
また、来客時に洗濯機を回している音が聞こえるのは嫌だと考える人がいることを配慮、屋上に洗濯機置き場、洗濯物干場を設置。生活感の排除を徹底した。
屋上には接客、打ち合わせに使えるラウンジを
もっとも特徴的で差別化に貢献したのは屋上に設置したラウンジだ。カウンターと向かい合うチェアコーナー、簡単な屋根のあるテーブルコーナー、外を向いたハイチェアのコーナーなどが作られており、実に開放的。
しかも、東京タワー、六本木ヒルズに春には青山墓地の桜、夏には外苑の花火が望めるという。もちろん、夜景も楽しめるそうで、気分よく打ち合わせができる。仕事の合間のリラックスにも最適だ。実際、契約した会社も屋上空間が決め手になったという。
面積は40?ほど。建物が竣工した後に約10日ほどかけて屋上の施工、家具設置などが行われ、かかった費用は一式で200万円ほど。
「地域の相場にもよりますが、この地域であれば屋上があることで家賃をプラス1万円はできると踏んでいます。6戸あれば、プラス6万円ですから、投資してもすぐに回収できます。屋上利用は今後、もっと考えても良い手だと思いますね」。
住宅はもちろん、オフィス相場より高めで契約
建物の完成は2020年1月20日。1月6日から募集を開始し、1月末には契約に至っており、しかも、一棟を丸ごと借りたいという会社に決まった。元々、周辺で2棟を借りており、長らくSOHO使用ができる物件を探していたという会社で、建設中からこの建物を意識、募集が始まった途端に内見の申込みが入り、契約へと一気に進んだという。
賃料は当初、近隣の高額新築マンションより3割ほど高めに設定したが、一棟で借りることから多少の値下げを行い、最終的には2割アップで妥結。それでも、住宅としてはもちろん、オフィスとしても高めの設定で、SOHOとしての使い勝手の徹底的な追及、屋上を始めとする共用空間の充実が決め手となったといえる。
ただ、道路が狭かったため、建築費が2割ほどアップしてしまった結果、最終的な表面利回りは6％ほどに。だが、都心で土地から買っての案件でこの利回りなら、現状の首都圏の状況からみても取れているほうだろう。
また、1棟での契約のため、週に1回入れるはずだった共用部の清掃が月に1回で済むことになり、契約も1度で済んだことから、契約、維持管理のコストは低減できた。それらも含めると、かなりよい投資になったと言えるだろう。
久保田氏が名づけた物件名はSoraNeue Minamiaoyama（ソラノイエ南青山）。Sora(空）Neue(ドイツ語で新しい）で屋上ラウンジがあること、新しく事業を始める人を応援するというメッセ―ジから作られたものだが、1棟貸であるため、今後、入居者が新たな命名をすることになっている。
事業者が行うことになっていた壁面のデコレーションその他を断り、自社らしさを大切にしたいという入居企業にとってはそれも嬉しいポイントになったと思う。
近年、在宅勤務が推奨されるようになっており、さらに副業を可とする企業も出始めていることを考えると、自宅で働く人は今後、増えることはあっても減ることはなかろう。
二拠点、多拠点で働く、暮らす人が増えることも考えると、平日は都心の働ける住宅≒SOHOを利用、週末は郊外の広い家でのんびりというライフスタイルが広がる可能性もある。
いずれも住宅とオフィスの境目を無くす方向に働くことは間違いなく、今回ご紹介したような住宅のニーズは確実にある。立地にもよるが、これからは住宅、オフィスの両方を睨んで柔軟にベストな答えを模索する投資方法が求められていくのではなかろうか。
健美家編集部（協力：中川寛子）
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February 24, 2020 at 04:13AM
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